Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej
Za dach, piony, windę i chodnik przed budynkiem odpowiadają wspólnie właściciele, a rachunek za szkodę w tych miejscach rozkłada się na wszystkich.
Polisa od ognia pokrywa pożar, ale nie wodę z pionu ani złamaną rękę przechodnia. Pełny zakres wyceniamy w kilku towarzystwach, a różnice w cenie i wyłączeniach pokazujemy w jednym zestawieniu.
Indywidualna analiza · Bez zobowiązań
Ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej od ognia zostawia wodę i OC poza ochroną
Podstawowe ubezpieczenie od ognia obejmuje nieruchomość wspólną od pożaru, uderzenia pioruna, huraganu i gradu. Nowemu budynkowi bez windy i z prostą instalacją taki zakres na ogół wystarcza, a suma ustawiona na wartość odtworzeniową pokrywa odbudowę murów i dachu.
Pęknięty pion na 5. piętrze zalewa 4 mieszkania w dół. Właściciele przychodzą z kosztorysami do wspólnoty, bo pion należy do części wspólnej, a polisa od ognia takiego zalania nie zna. Remont mieszkań idzie z OC wspólnoty, naprawa samego pionu z klauzuli szkód wodnych.Na OC, szkody wodne i all risks stawiamy w takich budynkach:
- kamienica sprzed 1990 r. ze starymi pionami i instalacją centralnego ogrzewania,
- blok z windami, węzłem cieplnym lub własną kotłownią,
- fotowoltaika na dachu, domofony i monitoring w częściach wspólnych,
- długi chodnik i parking odśnieżane siłami mieszkańców,
- kilkadziesiąt mieszkań pod jednym numerem.
W zestawieniu obok siebie stają 2 składki od tych samych towarzystw: za samą polisę od ognia i za pakiet z OC, szkodami wodnymi i all risks. Zarząd dostaje obie kwoty i sam pokazuje właścicielom, ile dzieli wariant tańszy od pełnego.
Zakres ubezpieczenia wspólnoty mieszkaniowej
Pakiet dla budynku wielorodzinnego może objąć ubezpieczenie mienia od zdarzeń losowych, ochronę urządzeń i instalacji, OC za szkody osobom trzecim oraz OC członków zarządu. Które moduły wejdą do umowy, zależy od wieku budynku, wyposażenia i tego, kto nim zarządza.
Nieruchomość wspólna od zdarzeń losowych
Dach, elewacja, klatki, piwnice, piony i instalacja elektryczna do liczników - wszystko, co nie należy do konkretnego mieszkania. Wariant od ognia obejmuje zdarzenia wymienione w OWU (ogólnych warunkach ubezpieczenia), all risks każde uszkodzenie poza wyłączeniami. Klauzule kradzieży z włamaniem i wandalizmu dochodzą dopiero w wariancie pełnym.
Szkody wodne, instalacje i urządzenia
Pęknięcie rury, cofnięcie ścieków, awaria węzła cieplnego, przepięcie po burzy, które niszczy windę, domofony i monitoring. Do tego koszty poszukiwania przyczyny: za skucie posadzki, żeby dotrzeć do pionu, płaci towarzystwo. Windę i fotowoltaikę wpisuje się jako maszyny i urządzenia z własną sumą.
OC wspólnoty wobec osób trzecich
OC w związku z posiadaniem nieruchomości, czyli ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej: przechodzień łamie rękę na oblodzonym chodniku, dachówka spada na zaparkowane auto, woda z dachu niszczy mieszkanie na ostatnim piętrze. Odszkodowanie wypłaca ubezpieczyciel do wysokości sumy gwarancyjnej (górnego limitu wypłaty).
OC członków zarządu wspólnoty
Osoby wybrane spośród właścicieli odpowiadają za decyzje: remont zlecony bez uchwały, nieprzedłużona polisa, wykonawca bez umowy. Gdy właściciel albo wykonawca wystąpi z roszczeniem, OC członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej (odpowiednik D&O) pokrywa odszkodowanie i koszty obrony. Zawodowy zarządca ma osobne, obowiązkowe OC.
Porównanie wariantów ubezpieczenia wspólnoty
| Zakres ochrony | Wariant I Podstawowy |
Wariant II Rozszerzony |
Wariant III Pełny |
|---|---|---|---|
🏢Nieruchomość wspólna od ognia i zdarzeń losowych |
✓ | ✓ | ✓ |
💧Szkody wodne: zalania, awarie pionów i instalacji |
✗ | ✓ | ✓ |
🛡️OC wspólnoty: chodnik, klatka, odśnieżanie, części wspólne |
opcja | ✓ | ✓ |
🎨Dewastacja, graffiti, kradzież elementów budynku |
✗ | opcja | ✓ |
🛗Windy, instalacje i fotowoltaika (awarie, przepięcia) |
✗ | opcja | ✓ |
👔OC członków zarządu wspólnoty |
✗ | ✗ | opcja |
🧰Formuła all risks dla całego budynku |
✗ | ✗ | ✓ |
💬Składka |
Wycena indywidualna | Wycena indywidualna | Wycena indywidualna |
Wycena ubezpieczenia wspólnoty mieszkaniowej z danych budynku
Adres, rok budowy, liczba mieszkań i powierzchnia użytkowa wystarczą, żeby towarzystwa podały pierwsze składki. Zestawienie z nich wraca do zarządu w jednej tabeli.Windy, kotłownię, fotowoltaikę i szkody z ostatnich 3 lat wpisz w uwagach, bo od nich zależy, które moduły doradca doda do zapytania. Odpowiedzi zbieramy z kilku towarzystw i przekazujemy razem.
Opinie zarządów i zarządców, którzy ubezpieczyli budynek u nas
Członek zarządu kamienicy, zarządca 6 wspólnot i członkini zarządu bloku z windami.
Ubezpieczenie wspólnot mieszkaniowych - przepisy i praktyka
Suma ubezpieczenia budynku, odpowiedzialność za chodnik i zalane mieszkanie, OC zarządu obok OC zarządcy: z tym zarządy przychodzą do nas najczęściej. Zaczynamy od obowiązku ubezpieczenia, bo to pytanie wraca przy każdym wznowieniu.
Czy ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowe?
Nie. Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nie nakłada obowiązku ubezpieczenia budynku. Traktuje za to składkę jako koszt zarządu nieruchomością wspólną (art. 14), taki sam jak remonty czy sprzątanie, rozliczany na właścicieli proporcjonalnie do udziałów. Decyzję podejmuje zarząd, a przy większych wydatkach uchwała właścicieli.
Przekonanie o obowiązku bierze się z innej polisy. Obowiązkowe OC ma zawodowy zarządca nieruchomości: art. 186 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie z 26 kwietnia 2019 r. (Dz.U. 2019 poz. 802) wymagają sumy gwarancyjnej 50 000 EUR. To polisa zarządcy za jego własne błędy, osobna od polisy budynku.
Nieruchomość wspólna a mieszkanie: gdzie kończy się polisa wspólnoty?
Granica biegnie po ścianach mieszkania. Do nieruchomości wspólnej należą grunt, fundamenty, dach, elewacja, klatki, piwnice, windy, piony i instalacje do zaworu lub licznika. Wnętrze, podłogi, zabudowa kuchni, meble i sprzęt to majątek właściciela i jego własna polisa. Garaże podziemne bywają przypisane różnie, dlatego zapis z uchwały i OWU sprawdzamy przed podpisaniem umowy.
Sumę ubezpieczenia budynku ustala się według wartości odtworzeniowej: tyle, ile dziś kosztowałaby odbudowa w tym samym miejscu i technologii, bez oglądania się na ceny rynkowe mieszkań.
OC wspólnoty mieszkaniowej: chodnik, klatka, zalane mieszkanie
Wspólnota odpowiada za szkody wyrządzone osobom trzecim na zasadzie winy (art. 415 i 416 kodeksu cywilnego), czyli gdy zaniedbała obowiązki: nieodśnieżony chodnik, nieusunięty sopel, pominięty przegląd. Uprzątanie śniegu i lodu z chodnika przy granicy działki nakazuje ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (art. 5 ust. 1 pkt 4), a przy jednym budynku spada to na wybrany przez właścicieli zarząd. Za zaniedbanie grozi też mandat do 500 zł lub grzywna do 1 500 zł.
Roszczenia przychodzą też od mieszkańców. Woda z dachu albo pionu niszczy mieszkanie, właściciel zgłasza szkodę ze swojej polisy, a jego ubezpieczyciel występuje z regresem (żądaniem zwrotu wypłaconej kwoty). Bez OC ten zwrot idzie z funduszu remontowego.
Sumę gwarancyjną dobieramy do liczby mieszkań i ruchu pieszego wokół budynku, bo renta po ciężkim wypadku jest wypłacana latami.
Woda, windy, instalacje i fotowoltaika w polisie wspólnoty
W budynkach wielorodzinnych najczęściej likwiduje się szkody wodne. Rura pęka w pionie, zawór cofa ścieki do piwnicy, węzeł cieplny przecieka na instalację elektryczną. Ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych obejmuje wodę tylko w zakresie, jaki wymienia OWU, dlatego umowę rozszerzamy o klauzulę szkód wodnych razem z kosztami poszukiwania przyczyny. Skucie posadzki i rozbiórka obudowy pionu kosztują nieraz więcej niż naprawa samej rury.
Windy, kotłownię, centralne ogrzewanie, domofony, monitoring i fotowoltaikę wpisujemy jako urządzenia z własną sumą. Przepięcie po burzy niszczy sterowniki windy i falowniki PV naraz, a wiele OWU zostawia szkody elektryczne poza ochroną, jeśli brakuje osobnej klauzuli.
All risks (ochrona od wszystkich zdarzeń poza wyłączonymi) polecamy domyślnie w starych kamienicach i budynkach z rozbudowaną techniką, bo to towarzystwo musi wskazać wyłączenie, żeby odmówić wypłaty. Ryzyko powodzi ma osobny limit zależny od położenia budynku.
OC zarządu wspólnoty mieszkaniowej obok OC zarządcy nieruchomości
W budynku wielorodzinnym spotykają się 3 polisy OC i każda chroni kogo innego. OC wspólnoty odpowiada za szkody z posiadania nieruchomości. OC członków zarządu, odpowiednik D&O ze spółek, chroni prywatny majątek właścicieli wybranych do zarządu za decyzje podjęte w imieniu ogółu. OC zawodowego zarządcy jest obowiązkowe z mocy ustawy i płaci za jego własne błędy.
Członek zarządu nie pobiera pensji, a odpowiada jak menedżer: za niezlecony przegląd kominiarski, wykonawcę bez uprawnień, zaniżoną sumę, spóźnione zgłoszenie szkody. Roszczenie może wnieść inny właściciel, wykonawca albo poszkodowany. OC zarządu pokrywa odszkodowanie i koszty prawnika.
Wspólnoty mieszkaniowe w Polsce i droga do polisy budynku
W Polsce działa szacunkowo ok. 200 tys. wspólnot mieszkaniowych, bo wspólnego rejestru dla nich nie ma. GUS w danych za 2024 r. liczy blisko 16 mln mieszkań, z czego 3,87 mln, czyli 24,3%, znajduje się we wspólnotach. Wspólnota to ogół właścicieli lokali w jednym budynku na ustawie o własności lokali, więc ubezpiecza jedną nieruchomość wspólną.
Spółdzielnia jest osobą prawną z prawa spółdzielczego: podpisuje umowę na wykaz kilkudziesięciu obiektów z sumą liczoną osobno dla każdego, odpowiada też wobec członków z prawem do lokalu i bywa równocześnie właścicielem budynku albo tylko jego zarządcą. Dlatego są to 2 różne produkty, konstruowane i wyceniane osobno.
Zakup zaczyna się od danych budynku: rok budowy, konstrukcja, powierzchnia użytkowa, liczba mieszkań, instalacje, szkody z ostatnich lat. Na tej podstawie ustalamy sumę i listę modułów, a składka wchodzi do planu gospodarczego przyjmowanego uchwałą. Przy zmianie zakresu albo wyraźnie wyższym koszcie lepiej przegłosować wariant przed podpisaniem.
Zestawienie ofert dla Twojej wspólnoty przed najbliższym zebraniem
Oferty z kilku towarzystw w układzie, który da się załączyć do uchwały właścicieli.
Doradca zbiera oferty po otrzymaniu danych budynku i odsyła porównanie, które zarząd dołącza do materiałów dla właścicieli. Za zestawienie i wycenę nie płacisz, a o wyborze wariantu głosują właściciele.